Целият процес от празен парцел до законна къща

Изграждането на собствена къща е една от най-големите инвестиции, които човек прави. Освен избора на проект, строителна фирма и бюджет, съществува и административна процедура, която трябва да бъде изпълнена правилно. Пропускането на дори една стъпка може да доведе до забавяне на проекта, допълнителни разходи или отказ за издаване на разрешение за строеж.

Добрата новина е, че ако следвате правилната последователност – от проверката на парцела и изготвянето на проектите до въвеждането на сградата в експлоатация – целият процес преминава значително по-лесно. След издаването на разрешението за строеж започва реалното изпълнение на грубия строеж на къщата, който включва изграждането на основите, носещата конструкция, плочите, зидарията и покривната конструкция.

ЕТАП 1. Проверка на парцела

Това е първата стъпка.

Проверява се:

• има ли регулация;
• има ли право да се строи;
• какво е предназначението;
• какви са ограниченията;
• лице към улица;
• ток;
• вода;
• канализация;
• сервитути;
• ограничения от електропроводи;
• защитени територии;
• археология;
• свлачища;
• денивелация.

Къде се ходи

• Общината
• Служба по кадастър
• Геодезист

Документи:

• нотариален акт
• скица
• кадастрална схема
• удостоверения при необходимост

ЕТАП 2. Проверка дали имотът е в регулация

Това е изключително важно.

Ако парцелът не е в регулация, първо се прави процедура по:

• ПУП
• изменение на ПУП
• вкарване в регулация

Това може да продължи:

• 6 месеца
• 1 година
• дори повече.

ЕТАП 3. Виза за проектиране

Следващата стъпка е подаване на заявление до главния архитект.

Издава се:

Виза за проектиране

Тя определя:

• къде може да стои къщата;
• височина;
• отстояния;
• плътност;
• кинт;
• озеленяване.

Издава се от главния архитект на общината.

ЕТАП 4. Геодезическо заснемане

Прави се от лицензиран геодезист.

Изготвят се:

• геодезическо заснемане;
• трасиране;
• вертикална планировка (по-късно).

ЕТАП 5. Геоложко проучване

Прави се сондаж.

Установява:

• носимоспособност;
• подпочвени води;
• необходимите основи;
• риск от свличане.

Без него конструктивният проект практически не може да бъде изготвен правилно.

ЕТАП 6. Архитектурен проект

Изготвя се от архитект.

Включва:

• разпределения;
• фасади;
• разрези;
• покрив;
• коти;
• площи;
• 3D визуализации (по желание).

ЕТАП 7. Всички инженерни проекти

След архитекта започват останалите специалности.

Изработват се:

• Конструктивна
• ВиК
• Ел.
• ОВК
• Енергийна ефективност
• Пожарна безопасност (когато се изисква)
• План за безопасност и здраве
• План за управление на строителните отпадъци
• Геодезическа част
• Вертикална планировка

При по-сложни обекти могат да има и други части.

ЕТАП 8. Съгласуване с експлоатационните дружества

При необходимост:

• електроразпределително дружество;
• ВиК оператор;
• газоразпределително дружество;
• други оператори.

ЕТАП 9. Комплексен доклад

Прави се от лицензирана фирма за строителен надзор (когато е приложимо според категорията на строежа).

Проверява:

• съответствие със ЗУТ;
• нормативи;
• безопасност;
• всички проектни части.

ЕТАП 10. Подаване за Разрешение за строеж

Подават се:

• заявление;
• нотариален акт;
• виза;
• инвестиционен проект;
• всички съгласувания;
• комплексен доклад (ако се изисква);
• платени такси.

Главният архитект издава Разрешението за строеж след одобряване на инвестиционния проект.

ЕТАП 11. Влизане в сила

Разрешението не означава автоматично начало на строежа.

То трябва:

• да влезе в сила;
• да изтече срокът за обжалване;
• или всички заинтересовани страни да се откажат от обжалване.

ЕТАП 12. Избор на строител

След това се избира:

• строителна фирма;
• технически ръководител;
• строителен надзор (ако е задължителен).

ЕТАП 13. Откриване на строителната площадка

Съставят се:

• Протокол образец 2;
• определяне на строителна линия и ниво.

От този момент строителството може реално да започне.

ЕТАП 14. Самото строителство

Изпълняват се:

• изкоп;
• основи;
• плоча;
• зидарии;
• покрив;
• дограма;
• инсталации;
• мазилки;
• замазки;
• фасада;
• довършителни работи.

ЕТАП 15. Актове по време на строежа

По време на строителството се съставят различни актове и протоколи съгласно Наредба №3.

Най-познатите са:

• Акт 2
• Акт 10
• Акт 12
• Акт 14
• Акт 15

Освен тях има и множество протоколи за отделни етапи и скрити работи.

ЕТАП 16. Акт 14

Издава се при достигане на:

груб строеж

Тогава сградата вече юридически съществува като построена конструкция.

ЕТАП 17. Акт 15

Подписва се след приключване на строително-монтажните работи.

Подписват го:

• строител;
• възложител;
• проектанти;
• надзор (когато е приложимо).

ЕТАП 18. Въвеждане в експлоатация (т.нар. „узаконяване“)

Това е последният етап.

За повечето еднофамилни къщи (IV и V категория) не се издава Акт 16, а Удостоверение за въвеждане в експлоатация, издадено от общината. Само за строежи от I–III категория се издава Разрешение за ползване след процедура пред ДНСК.

Обикновено се представят:

• заявление;
• документ за собственост;
• разрешение за строеж;
• Акт 14;
• Акт 15;
• окончателен доклад (когато се изисква);
• екзекутивна документация (ако има промени);
• декларации и документи за вложените строителни продукти;
• други документи според категорията на строежа.

След въвеждането в експлоатация

След издаването на удостоверението или разрешението за ползване могат да се извършат:

• откриване на постоянни партиди за ток и вода;
• регистрация на сградата в кадастъра (ако е необходимо);
• деклариране в общината за данък сгради и такса битови отпадъци;
• свободно ползване, продажба, ипотека или отдаване под наем на имота.

Институциите, с които най-често ще работиш